房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。我们建议2021 年3 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

　　房地产金融监管严格，上海调控再升级

　　(1)中央方面，多部门协同发力，保障房地产长效机制落实。国务院副总理韩正指出要牢牢抓住房地产金融关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度；要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。央行表示将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。财政部加强对地方申报专项债券项目的把关，明确不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目，不安排一般房地产项目，不安排产业项目。住建部强调，将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，对房地产行业进行调控，对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。整体来看，房地产金融监管政策仍趋严，短期趋势不变；同时政府对土地竞拍规则持续完善，对房价上涨过快现象持“零容忍”

　　态势；希望通过“三线四档”对房地产企业继续实施强管控态势，确保房地产市场平稳运行。(2)地方政策频出，加大对房地产行业的调控。政策调控方面，上海将赠与列入限购范围内；同时上调房贷利率。绍兴将建立二手住房成交参考价格发布机制。共有产权住房方面，杭州明确同一共有产权房项目购房家庭可选择50%-80%间的产权份额比例。北京拟允许共有产权房出租。集中供地方面，天津、福州分别进行第二批、第三批“两集中”出让地块挂牌。公积金新政方面，郑州公积金新政提高贷款门槛。

　　成交：一二手单周成交持续回落

　　(1)新房：2021 年第30 周，全国32 城成交面积386 万平米，同比下降22%，环比下降24%；从累计数值看，年初至今32 城累计成交面积达15733 万平米，累计同比增加40%。(2)二手房：2021 年第30 周，全国9 城成交面积为97 万平米，同比增速-35%，前值-28%；年初至今累计成交面积3720 万平米，同比增速16%，较前值下降2 个百分点。

　　资金：单周发债规模环比分化、利率均有所上升2021 年第30 周，信用债发行96.6 亿元，同比减少38%，环比减少33%，平均加权利率3.55%，环比增加3BPs；海外债发行13.2 亿美元，同比减少8%，环比增加16%，平均加权利率6.83%，环比增加337BPs。

　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。

（文章来源：开源证券）