报告摘要：

　　物业板块热度恢复：上周东北地产H股物业指数收于6406 点，累计上涨0.85%；同期恒生指数累计下降1.30%，恒生综指累计下降1.41%；上周东北地产物业A 股指数收于1222.11 点，累计上涨12.55%，同期沪深300 上涨0.84%，上证综指累计上涨1.22%。上周涨幅前三物管公司分别为荣万家(+17.08%)、招商积余(+14.69%)、滨江服务(+4.85%)。

　　上周，保利物业、绿城服务、金科服务、首程控股、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，保利物业增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务港股通持股比例分别为54.92%/15.30%/7.81%/6.67%/9.27%/8.25%/6.34%/2.77%/1.58%。其中，保利物业周内获最多增持(+0.97%)。

　　公司动态：上周，碧桂园服务完成1.5 亿股股份配售，并于公开市场回购124.5 万股股份；旭辉永升服务完成有关收购上海美凯龙80%股权。

　　行业新闻：上周，徐州市发布住宅物业管理条例；临汾市出台物业管理三年行动计划。

　　投资建议：上周，碧桂园服务完成1.5 亿股股份配售，每股配售价53.35港元，占发行前已有股份的4.66%，所得款项净额约为80 亿港元。此外，公司于公开市场回购股份，a)回购41.5 万股股份，每股47 港元，耗资1950.6 万港元；b)回购股份47.2 万股，每股47.59 港元，耗资2246.4万港元；c)回购股份15.4 万股，股价格约46.56 港元，耗资717.1 万港元；d)回购股份20.4 万股，每股46.5 港元，耗资945.7 万港元；四个交易日共计回购124.5 万股，共耗资5859.8 万港元。公司总裁兼执行董事李长江太太黄女士拟于公开市场增持公司股份，增持总代价金额不超过6000 万港元。公司股价自11 月18 日公告配股后出现回撤，至12 月5 日回撤约21.4%，于此时间点下，公司回购股份、高管联系人增持股份，体现对公司股价及基本面的信心。公司年内并购花费已超200亿元，于年内的第二次配股募资，主要用以在当前的收并购供给较为充足、对价较低的窗口期，加速并购扩张。基于公司较成熟的整合能力，配股募资并购将有望增厚规模、完善布局、提升业绩创收能力，公司长期基本面向好。我们建议，长期关注公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业；中期重视增长确定性，关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业；短期关注估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期

（文章来源：东北证券）